Оцінка нерухомості — це процедура визначення вартості нерухомості. Оцінка нерухомості може проводитися з різними цілями (наприклад, для визначення розміру компенсації, при наданні іпотечного кредиту, під час судових розглядів або для цілей оподаткування).

Хто проводить оцінку нерухомості в Польщі?
Оцінювачі визначають вартість нерухомості. Звання «оцінювач майна» захищене законом. Доступ до цієї професії регулюється законом. Щоб мати можливість оцінити нерухомість, ви повинні спочатку отримати спеціальні дозволи, надані міністром розвитку та технологій. Діяльність з оцінки нерухомості особами, які не є оцінювачами майна, заборонена і може призвести до штрафу до 50 000 злотих.

Усі оцінювачі нерухомого майна в Польщі внесені до Центрального реєстру оцінювачів майна РП, який веде Міністр розвитку та технологій Польщі. Це загальнодоступний реєстр. Там можна перевірити, чи справді конкретна особа за професійним званням «оцінювач майна» та має право оцінювати нерухомість.

Оцінювач майна також може підготувати дослідження та експертні висновки. Дослідження та висновки експертів можуть стосуватися:

• ринок нерухомості та консультації щодо цього ринку,
• ефективність інвестування в нерухомість та її розвиток,
• фінансові наслідки прийняття або зміни місцевих планів,
• позначення суб’єкта права окремої власності на приміщення,
• банківська та іпотечна вартість нерухомості,
• визначення вартості нерухомого майна для потреб індивідуального інвестора,
• оцінка нерухомого майна, класифікованого як інвестиції в розумінні правил бухгалтерського обліку,
• оцінка нерухомості як основних фондів підрозділів у розумінні Закону про бухоблік.

Які обов’язки має виконувати оцінювач майна в Польщі?

Оцінювач майна зобов’язаний:

• виконання професійної діяльності відповідно до принципів, що випливають із законодавчих положень, з особливою ретельністю, що відповідає професійному характеру цієї діяльності, і з дотриманням принципів професійної етики, керуючись принципом неупередженості в оцінці нерухомості,
• постійне підвищення професійної кваліфікації,
• професійна таємниця,
• наявність чинного страхування цивільної відповідальності.

У яких випадках і хто може звернутися до оцінювача за оцінкою нерухомості?

Кожен, хто бажає отримати висновок щодо вартості майна, може замовити оцінку. Іноді обов’язок скористатися послугами оцінювача майна випливає безпосередньо з нормативних документів. Участь оцінювача буде обов’язковою, наприклад, у разі визначення розміру компенсації за відчужене нерухоме майно, оновлення річної плати за безстрокове користування, продажу нерухомого майна, що перебуває у державній власності, або у судових спорах щодо нерухомого майна (тільки оцінювач нерухомості може бути судовим експертом у сфері оцінки нерухомості).

Скільки коштує оцінка нерухомості в Польщі і чого слід очікувати від оцінювача майна?

Умови замовлення (в тому числі розмір винагороди) на виготовлення оцінки нерухомості узгоджуються між клієнтом та оцінювачем («корпоративні прайс-листи» не застосовуються). Винятком є ​​судові справи, в яких суди вирішують, хто і в якому розмірі несе витрати на оплату праці експерта.

Оцінювач майна оцінює майно відповідно до замовлення, але також зобов’язаний правилами оцінки, що випливають із нормативних актів. Також згідно з таким замовленням оцінювач може підготувати для клієнта дослідження або експертний висновок (тоді мова йде про визначення вартості для потреб окремого інвестора, про що має бути чітко зазначено у складеному документі). оцінювачем майна).

Клієнт може очікувати, що оцінювач буде обережним, етичним і неупередженим, а також підготує оцінку нерухомості з особливою ретельністю відповідно до професійного характеру діяльності, яку виконує оцінювач майна.

Принципи оцінки нерухомості в Польщі
Закон визначає види вартості, які може визначати оцінювач майна, а також які підходи, методи та прийоми має використовувати оцінювач для правильної оцінки майна. Рішення про те, який тип вартості буде визначено та який підхід, метод і техніка будуть використані, приймається оцінювачем майна та залежить, серед іншого, від: про мету оцінки, індивідуальні характеристики даного майна та про наявну інформацію про ринок нерухомості.

Цей вибір не зовсім довільний. Оцінювач майна повинен керуватися принципами оцінки, які містяться в законі РП. У деяких випадках правила оцінки прямо вимагають від оцінювача визначити конкретний тип вартості (наприклад, ринкову вартість експропрійованого майна) або використовувати особливий підхід до оцінки (наприклад, порівняльний підхід під час оцінки для цілей оподаткування).

Оцінка нерухомості та строк дії такого висновка

Результатом роботи оцінювача майна в Польщі є висновок, складений за формою письмовий або електронний – звіт про оцінку. Форма та зміст звіту про оцінку визначаються правовими нормами. Звіт про оцінку складається з конкретною метою і може бути використаний тільки для цієї мети.

Можливість використання також обмежена в часі. Він дійсний протягом 12 місяців з дати його складення, якщо протягом цього періоду не відбулося змін правових умов або істотних змін факторів, що впливають на вартість майна. Після закінчення цього часу звіт про оцінку може бути використаний, але тільки після підтвердження його дійсності оцінювачем майна. Це повинен бути оцінювач майна, який підготував цей документ.

Підтвердження дійсності звіту про оцінку охоплює наступні 12 місяців із дати закінчення його «первісного періоду дії». Дійсність звіту про оцінку може бути підтверджена лише один раз, що означає, що звіт про оцінку може залишатися дійсним протягом максимум 24 місяців з дати його складання.

Підтверджуючи його дійсність, оцінювач майна додає до звіту про оцінку пункт, у якому заявляє, що документ та аналіз є актуальними. Аналіз повинен показати, що з дати складання звіту про оцінку не було змін у правових умовах або суттєвих змін у факторах, що впливають на визначення вартості майна. Додавати цей аналіз не потрібно, якщо неможливо підтвердити оцінку.

Поняття «підтвердження дійсності звіту про оцінку» не збігається з поняттям «актуалізація звіту про оцінку». Положення також не передбачають можливість додавати звіт про оцінку в ситуації, коли вартість майна змінилася, наприклад, у зв’язку зі зміною ринкових цін. Якщо вартість майна змінилася, оцінювач нерухомості попросив підтвердити актуальність звіту, повинен відмовитися це робити. У такому випадку необхідно скласти новий кошторис.

Які бувають види вартості нерухомого майна в Польщі

Оцінювач може визначити один із трьох видів вартості нерухомості: ринкову, відновну та кадастрову.

Ринкова вартість нерухомого майна – це розрахункова сума, яку на дату оцінки можна отримати за нерухоме майно в результаті угоди купівлі-продажу, укладеної на ринкових умовах між покупцем і продавцем (сторони угоди були незалежними одна від одної, наприклад, вони не були членами сім’ї чи компанії в рамках однієї групи капіталу, а також минув час, необхідний для виведення майна на ринок і узгодження умов договору – майно пропонувалося на ринку певний час, а не пропонуються лише закритій, невеликій групі людей або організацій і швидко продаються), які мають твердий намір укласти контракт (їхнє рішення про продаж не було прийнято в результаті миттєвої примхи), вони діють з розумом і розсудливістю і не у вимушеній ситуації (наприклад, коли продавець має борги і хоче продати майно якомога швидше, навіть за нижчою ціною).

Відновна вартість нерухомого майна – це сума, яку ми повинні були б заплатити за купівлю землі та будівництво будівель та інших споруд, щоб мати майно, яке підлягає оцінці. Однак, оскільки в такому випадку ми б отримали нерухомість із новими будівлями та спорудами, оцінювач має також врахувати ступінь їх зношеності та відповідно зменшити остаточну вартість. Ця вартість визначається у разі неможливості визначення ринкової вартості через те, що, наприклад, на ринку не було угод з продажу нерухомого майна, подібного до оцінюваного (наприклад, діючі військові об’єкти).

Кадастрова вартість нерухомості ще не визначена, оскільки це стосуватиметься майбутнього процесу генеральної оцінки нерухомості. У Польщі не розпочато процес генеральної оцінки майна, тому ця вартість не визначена.

Правова основа
Оголошення Маршалка Сейму Республіки Польща від 17 вересня 2021 року про публікацію єдиного тексту Закону про управління нерухомим майном, Журнал законів 2021 рік