Оценка недвижимого имущества в Польше– это процедура определения стоимости недвижимости. Оценка недвижимости может производиться с разными целями (например, для определения размера компенсации, при предоставлении ипотечного кредита, во время судебных разбирательств или для целей налогообложения).

Кто производит оценку недвижимости в Польше?

Оценщики определяют стоимость недвижимости. Звание «оценщик имущества» защищено законом. Доступ к этой профессии регулируется законом. Чтобы иметь возможность оценить недвижимость, вы должны сначала получить специальные разрешения, предоставленные министром развития и технологий. Деятельность по оценке недвижимости лицами, не являющимися оценщиками имущества, запрещена и может привести к штрафу до 50 000 злотых.

Все оценщики недвижимости в Польше внесены в Центральный реестр оценщиков имущества РП, который ведет Министр развития и технологий Польши. Это общедоступный реестр. Там можно проверить, действительно ли конкретное лицо по профессиональному званию «оценщик имущества» и имеет право оценивать недвижимость.

Оценщик имущества также может подготовить исследования и экспертные заключения. Исследования и заключения экспертов могут касаться:

• рынок недвижимости и консультации по этому рынку,
• эффективность инвестирования в недвижимость и ее развитие,
• финансовые последствия принятия или изменения местных планов,
• обозначение субъекта права отдельной собственности на помещение,
• банковская и ипотечная стоимость недвижимости,
• определение стоимости недвижимого имущества для нужд индивидуального инвестора,
• оценка недвижимого имущества, классифицированного как инвестиции в понимании правил бухгалтерского учета,
• оценка недвижимости как основных фондов подразделений в понимании Закона о бухучете.

Какие обязанности должен выполнять оценщик имущества в Польше?

Оценщик имущества обязан:

• выполнение профессиональной деятельности в соответствии с принципами, вытекающими из законодательных положений, с особым усердием, соответствующим профессиональному характеру этой деятельности, и с соблюдением принципов профессиональной этики, руководствуясь принципом беспристрастности в оценке недвижимости,
• постоянное повышение профессиональной квалификации,
• профессиональная тайна,
• наличие действующего страхования гражданской ответственности.

В каких случаях и кто может обратиться к оценщику за оценкой недвижимости?

Каждый желающий получить вывод о стоимости имущества может заказать оценку. Иногда обязанность воспользоваться услугами оценщика имущества вытекает из нормативных документов. Участие оценщика будет обязательным, например, в случае определения размера компенсации за отчужденное недвижимое имущество, обновление годовой платы за бессрочное пользование, продажи находящегося в государственной собственности недвижимого имущества или в судебных спорах относительно недвижимого имущества (только оценщик недвижимости может быть судебным экспертом в области оценки недвижимости).

Сколько стоит оценка недвижимости в Польше и что следует ожидать от оценщика имущества?

Условия заказа (в том числе размер вознаграждения) на оценку недвижимости согласовываются между клиентом и оценщиком («корпоративные прайс-листы» не применяются). Исключением являются судебные дела, в которых суды решают, кто и в каком размере несет расходы на оплату труда эксперта.

Оценщик имущества оценивает имущество в соответствии с заказом, но также обязан правилам оценки, вытекающим из нормативных актов. Также, согласно такому заказу, оценщик может подготовить для клиента исследование или экспертное заключение (тогда речь идет об определении стоимости для нужд отдельного инвестора, о чем должно быть четко указано в составленном документе). оценщиком имущества).

Клиент может ожидать, что оценщик будет осторожным, нравственным и беспристрастным, а также подготовит оценку недвижимости с особым усердием в соответствии с профессиональным характером деятельности, выполняемой оценщиком имущества.

Принципы оценки недвижимости в Польше

Закон определяет виды стоимости, которые может определять оценщик имущества, а также подходы, методы и приемы должен использовать оценщик для правильной оценки имущества. Решение о том, какой тип стоимости будет определен и какой подход, метод и техника будут использованы, принимается оценщиком имущества и зависит, среди прочего, от цели оценки, индивидуальных характеристик данного имущества и об имеющейся информации о рынке недвижимости.

Этот выбор не совсем произвольный. Оценщик имущества должен руководствоваться принципами оценки, содержащимися в законе РП. В некоторых случаях правила оценки напрямую требуют от оценщика определить конкретный тип стоимости (например, рыночную стоимость экспроприированного имущества) или использовать особый подход к оценке (например, сравнительный подход при оценке для целей налогообложения).

Оценка недвижимости и срок действия такого заключения

Результатом работы оценщика имущества в Польше является вывод, составленный по форме письменный или электронный – отчет об оценке. Форма и содержание отчета об оценке определяются правовыми нормами. Отчет об оценке состоит из конкретных целей и может быть использован только для этой цели.

Возможность использования также ограничена по времени. Он действителен в течение 12 месяцев с даты его составления, если в течение этого периода не произошло изменений правовых условий или существенных изменений факторов, влияющих на стоимость имущества. По истечении этого времени отчет об оценке может быть использован, но только после подтверждения его действительности оценщиком имущества. Это должен быть оценщик имущества, подготовившего этот документ.

Подтверждение действительности отчета об оценке включает следующие 12 месяцев с даты окончания его «первоначального периода действия». Действительность отчета об оценке может быть подтверждена только один раз, что означает, что отчет об оценке может оставаться действительным в течение максимум 24 месяцев с даты его составления.

Подтверждая его действительность, оценщик имущества добавляет в отчет об оценке пункт, в котором заявляет, что документ и анализ актуальны. Анализ должен показать, что с даты составления отчета об оценке не было изменений в правовых условиях или существенных изменений в факторах, влияющих на определение стоимости имущества. Прибавлять этот анализ не нужно, если невозможно подтвердить оценку.

Понятие «подтверждение подлинности отчета об оценке» не совпадает с понятием «актуализация отчета об оценке». Положения также не предусматривают возможность добавлять отчет об оценке ситуации, когда стоимость имущества изменилась, например, в связи с изменением рыночных цен. Если стоимость имущества поменялась, оценщик недвижимости попросил подтвердить актуальность отчета, должен отказаться это делать. В таком случае необходимо составить новую смету.

Какие бывают виды стоимости недвижимого имущества в Польше

Оценщик может определить один из трех видов стоимости недвижимости: рыночную, восстановительную и кадастровую.

Рыночная стоимость недвижимого имущества – это расчетная сумма, которую на дату оценки можно получить за недвижимое имущество в результате сделки купли-продажи, заключенной на рыночных условиях между покупателем и продавцом (стороны сделки были независимыми друг от друга, например, они не были членами семьи). ли компании в рамках одной группы капитала, а также прошло время, необходимое для вывода имущества на рынок и согласования условий договора – имущество предлагалось на рынке определенное время, а не предлагаются только закрытой, небольшой группе людей или организаций и быстро продаются) твердое намерение заключить контракт (их решение о продаже не было принято в результате мгновенной капризы), они действуют с умом и благоразумием и не в вынужденной ситуации (например, когда продавец имеет долги и хочет продать имущество как можно скорее, даже по более низкой цене).

Восстановительная стоимость недвижимого имущества – это сумма, которую мы должны были бы заплатить за покупку земли и строительство зданий и других сооружений, чтобы иметь имущество, подлежащее оценке. Однако, поскольку в таком случае мы получили бы недвижимость с новыми зданиями и сооружениями, оценщик должен также учесть степень их износа и соответственно уменьшить окончательную стоимость. Эта стоимость определяется в случае невозможности определения рыночной стоимости из-за того, что, например, на рынке не было сделок по продаже недвижимого имущества, подобного оцениваемому (например, действующие военные объекты).

Кадастровая стоимость недвижимости еще не определена, поскольку это касается будущего процесса генеральной оценки недвижимости. В Польше не начат процесс генеральной оценки имущества, поэтому эта стоимость не определена.

Правовая основа
Объявления Маршалка Сейма Республики Польша от 17 сентября 2021 года о публикации единого текста Закона об управлении недвижимым имуществом, Журнал законов 2021 год