Явище “інституційна оренда” існує не лише у Польщі, то є дуже поширена практика у розвинених країнах. Інституційна оренда (польськ., najem instytucjonalny lokalu) – це вид найму житлової нерухомості, при якому однією із сторін виступає фізична чи юридична особа або організація без утворення юридичної особи, для якої надання житла в оренду є підприємницькою діяльністю. Орендатор у такому випадку в разі припинення договору може бути виселений без будь-яких зобов’язань щодо надання іншого житла.

Яким законом регулюється?

У Польщі діє закон – Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Про захист прав орендарів, житлового фонду гміни та поправки до Цивільного кодексу – далі, Закон про захист орендарів), зокрема, інституційна оренда описана в Rozdział 2b (Розділ 2b) цього закону.

Основні параметри інституційної оренди:

• Йдеться лише про житлову нерухомість.
• Орендодавцем може бути лише суб’єкт господарювання, для якого здавання в оренду – вид бізнесу (тобто власник, наприклад, однієї квартири, який не займається підприємництвом, пов’язаним із орендою, підписати такий договір не може).
• Після закінчення або розірвання договору орендар повинен залишити житло без дотримання вимог законодавства РП, пов’язаних із обов’язковим наданням житла.

За останнім пунктом нагадаємо, що традиційна оренда передбачає спеціальний процес виселення, внаслідок якого наймач зобов’язаний отримати нове житло (наприклад, від муніципалітету) і поки цього не станеться, може мешкати у раніше орендованій квартирі. У разі інституційної оренди таких вимог немає – мешканець, після припинення контракту, може бути виселений просто на вулицю.

Хто може укласти договір інституційної оренди?

• Орендарем може бути будь-яка правомочна особа.
• Орендодавцем може виступати тільки та особа (фізична, юридична або організація без юридичної особи), яка займається бізнесом зі здачі житлової нерухомості в оренду.

Часто виникає питання, чи орендодавець повинен бути власником житла. У законах немає заборони на суборенду у разі інституційної оренди, а значить бути власником нерухомості орендодавець не зобов’язаний, але мати юридичне право здавати конкретну квартиру, кімнату або будинок, він звичайно ж повинен.

Як укласти договір інституційної оренди?

Договір інституційної оренди передбачає виключно письмову форму (ust.1, art.19g Закону про захист орендарів), без якої буде визнано нікчемним. Окрім самого договору орендар зобов’язаний підписати заяву (декларацію, польськ., oświadczenie najemcy), із зобов’язанням виїхати зі нерухомості, що знімається у випадках і в строки, визначені договором. За нормами ust.3, art.19f Закону про захист орендарів, дана декларація має бути нотаріально завіреною.

Оскільки декларацію найчастіше включають у сам договір (це допустимо, але необов’язково – вона може бути і окремим документом), а без такої декларації договір недійсний (порушує закон), можна умовно говорити про обов’язок нотаріального засвідчення всього договору інституційної оренди. Вартість завірення визначає нотаріус, однак вона не може перевищувати 10% від мінімальної заробітної плати, встановленої в період, коли договір засвідчується (ust.2, art.19g Закону про захист орендарів).

Що повинен включати договір?

Точного переліку пунктів договору законодавчо не встановлено. Однак із суті самого контракту, а також із різних законодавчих вимог Розділу 2b Закону про захист орендарів, випливають такі необхідні умови.

Дані про сторони – тут усе досить очевидно. Увага потрібно звернути на відповідність орендодавця вимогам закону, зокрема, вказівку на його підприємницьку діяльність у сфері здавання в оренду нерухомості. В іншому підхід стандартний – вказуються відомості про сторони та дані, що їх ідентифікують.

Предмет договору – опис приміщення, де необхідно вказати всі нюанси запланованої оренди. Насамперед ідентифікувати саме приміщення як об’єкт договору. Вартість оренди (про це далі докладніше), можливість її зміни. Використання службових та інших нежитлових приміщень (якщо вони мають місце).

Терміни дії – дуже важливий аспект. Відповідно до норм ust.2, art.19f Закону про захист орендарів, umowa najmu instutucjonalnego може полягати виключно на певний термін. Безстроковий договір через суд може бути визнаний недійсним. При цьому максимальний період дії законом не вказаний, а отже, може бути будь-яким, але термін має бути чітко прописаний у договорі.

Існують положення §1, art.661 k.c. (Kodeks cywilny – Цивільного кодексу РП), відповідно до якого договір оренди, укладений на термін понад 10 років, вважається безстроковим. Однак, ця норма не поширюється на інституційну оренду на підставі ust.2, art.19f Закону про захист орендарів.

Орендна плата та порядок її підвищення

Встановлена в договорі орендна плата може бути змінена, проте відповідно до ust.2, art.19h Закону про захист орендарів, підвищення орендної плати має відбуватися за правилами, визначеними самим договором. Іншими словами – норми збільшення вартості інституційної оренди мають бути спочатку визначені угодою та крім безпосередньо орендної плати інституційна оренда може мати на увазі й інші платежі – чинш та кауцію.

Чинш

Норми ust.1, art.19h Закону про захист орендарів припускають, що крім орендної з наймача може стягуватися додаткова плата, не пов’язана з доходом орендодавця. Йдеться про т.зв. чинш (польськ., czynsz) – сума різних платежів, необхідні змісту житла.

Це можуть бути:

• комунальні витрати;
• оренда земельної ділянки;
• технічне обслуговування будівлі;
• кооперативні витрати;
• адміністративні витрати та ін.

Чинш може стягуватися окремо або бути включеним до орендної плати. Важливо, що наявність, склад, порядок оплати та зміни czynsz повинні бути встановлені договором спочатку, і не можуть стягуватися будь-яким іншим, окрім передбачуваним за контрактом способом.

Кауція

Ще одна, часто значна, стаття витрат наймача — кауція (від польськ., kaucja – застава). На посилання можна докладно дізнатися, що це таке, тому тут коротко і лише з погляду інституційної оренди. Кауція – це певний депозит, що у розпорядженні орендодавця, з якого може погашати заборгованості, що утворилися внаслідок використання наймачем орендованого житла.

Відповідно до норм ust.4 – 8, art.19f Закону про захист орендарів, Najem instytucjonalny lokalu передбачає такі правила застосування кауції:

• Запорука може бути встановлено договором, але не має бути присутньою.
• Договір має чітко визначати розмір кауції та випадки його використання.
• Розмір депозиту не може перевищувати шестимісячну вартість орендної плати, встановлену на дату підписання договору.
  Кауція (або її залишок, якщо орендодавець вилучив частину коштів у рахунок погашення заборгованості), повертається орендарю протягом місяця з дня звільнення приміщення.
• Погашення заборгованості з кауції орендодавець може застосувати у будь-який момент дії договору за відсутності встановлених платежів (або їх частини) у визначені контрактом строки.

Якщо після погашення заборгованості із застави договір продовжує діяти, то орендар має поповнити кауцію до початкового розміру у встановлений договором строк. Якщо такий строк не встановлений, його визначає орендодавець шляхом направлення наймачеві письмового повідомлення.

Додатки до договору інституційної оренди

Крім завіреної нотаріусом декларації про зобов’язання залишити в строк приміщення, про яке йшлося вище, як додатки до договору можуть використовуватися всі документи, що стосуються об’єкта оренди та/або умов його утримання.

Це можуть бути копії різних договорів власника з органами влади, комунальними службами або іншими заінтересованими організаціями, зразки повідомлень, рахунків та інше. Ще одним обов’язковим пунктом договору є умови його дострокового розірвання. Цей нюанс потребує окремого розгляду.

Порядок та умови розірвання договору інституційної оренди

Договір припиняється після закінчення терміну його дії або після закінчення терміну, зазначеного в повідомленні про дострокове розірвання, направленого однією стороною іншою. Умови розірвання визначено у art.19i Закону про захист орендарів.

Розірвання договору орендарем

Наймач має право на дострокове розірвання договору інституційної оренди. Для цього достатньо надіслати письмове повідомлення орендодавцю. Закон про захист орендарів чітко не встановлює термінів повідомлення, а отже, застосовуються норми, зазначені в самому договорі.

Якщо контракт такої інформації не містить, застосовується Цивільний кодекс РП, а саме: art.673 k.c.:
§2. Передбачені законом строки повідомлення про оренду такі: коли орендна плата виплачується з інтервалом більше одного місяця, договір оренди може бути розірваний не пізніше ніж за три місяці до кінця календарного кварталу; при щомісячній оплаті – за один місяць наперед наприкінці календарного місяця; при сплаті орендної плати за короткі проміжки часу — протягом трьох днів наперед; при подобовій оренді – на добу вперед.

Розірвання договору з ініціативи орендодавця

Орендодавець також зобов’язаний письмово повідомити наймача про дострокове розірвання договору. Правила та терміни визначаються так само – прописуються в договорі, або визначаються на основленні art.673 k.c. Однак, тут виникає своя особливість – що робити, якщо орендар не готовий залишити житло?

Процедура виселення

Якщо після закінчення терміну дії або за дострокового розірвання договору інституційного найму житлового приміщення, наймач не звільнив його добровільно, орендодавець вручає наймачеві повідомлення про звільнення нерухомості в письмовій формі (ust.2 — 3, art.19i Закону про захист орендарів).

Вимога про звільнення приміщення повинна включати (крім іншого):

• Вказівка на орендаря, якого належить повідомлення.
• Вказівка на договір інституційної оренди приміщення та причину припинення відносин, що випливають з нього.
• Строк не менше 14 днів з дня вручення вимоги наймача, протягом якого орендар та особи, які проживають із ним, зобов’язані звільнити житлове приміщення.

Термін повідомлення про звільнення житла не може бути меншим за 14 днів з моменту вручення, але цілком допустимо встановлювати і більший період. У разі невиїзду наймача після закінчення строку, вказаного у повідомленні, орендодавець подає до суду заяву про видачу виконавчого листа до засвідченої нотаріусом декларації орендаря про зобов’язання виїзду, яка оформлялася на момент підписання договору.

До суду мають бути надані, у тому числі, докази вручень вимоги про звільнення приміщення разом із повідомленням (наприклад, повідомлення про вручення рекомендованого листа), а також документ, що підтверджує право власності на приміщення, звільнення якого стосується вимоги.

Чи може орендар відмовитись залишити житло?

Якщо суд ініціює виконавче провадження, то в його рамках пристави можуть проводити всі заходи, які передбачені законом, включаючи примусове виселення. Відмова залишити житло (на відміну традиційної оренди) може призвести до застосування заходів насильницького характеру для виселення.