В Польше соседи смогут блокировать посуточную аренду?
Как обстоят дела сегодня — и почему жильцы бессильны
В современной Польше рынок посуточной аренды долгие годы развивался почти без ограничений. Собственник квартиры мог сдавать её туристам через популярные платформы, даже если соседи по подъезду годами жаловались на шум, вечеринки и постоянную смену незнакомых людей за стеной. Причина простая: согласно решению Верховного суда от 2021 года, товарищество собственников не имеет права запретить посуточную сдачу квартиры, поскольку это нарушало бы конституционное право собственности. На практике это означало, что даже единогласное собрание жильцов ничего не решало — владелец мог оспорить запрет в суде и почти наверняка выиграть дело.
Что предлагает новый законопроект
Ситуация начала меняться этим летом. В июле правительственный проект поправок к закону о гостиничных услугах был принят Советом министров и должен поступить на рассмотрение Сейма. Документ прямо приравнивает посуточную сдачу жилья к изменению назначения помещения, а значит — требует согласия дома. По новым правилам для запрета Airbnb собранию собственников будет достаточно обычного большинства голосов, тогда как сейчас подобные решения судьи регулярно отменяют как незаконные.
Первый шаг реформы формально уже действует. С 20 мая текущего года каждая квартира, сдаваемая посуточно, обязана иметь регистрационный номер в специальном реестре — без него объявление попросту не может появиться на площадке. По данным профильных изданий, за нарушение этого требования владельцу грозит штраф до пятидесяти тысяч злотых, а сам спрос на такие объявления по всему Евросоюзу за первый квартал текущего года вырос почти на десять процентов.
Реплика: Это уже жильцы жилкомитета и когда ждать Швондера?
Что говорит Конституция РП. Право распоряжаться собственностью в Польше защищено статьями 21 и 64 Конституции, и именно на это опираются противники обязательного согласия товарищества. Президент Польской ассоциации краткосрочной аренды прямо формулирует эту позицию: право распоряжаться своим жильём гарантировано конституцией, и посуточную аренду не нужно запрещать — её нужно упорядочить.
Как разработчики пытаются обойти Конституцию. Разработчики закона используют юридическую хитрость: они не запрещают аренду как таковую, а приравнивают посуточную сдачу жилья к “изменению способа использования лица” — с жилого на нежилой/гостиничный. Формально это не запрет права собственности, а требование согласовать смену функции помещения, что с конституционной точки зрения выглядит уже не так спорно. Плюс в проект заложен предохранитель: если товарищество отказывает, собственник может обратиться в суд, и спор решает не собрание жильцов единолично, а судья.
Зоны без посуточной аренды: когда они реально заработают
Самая обсуждаемая часть реформы — право местных властей создавать целые кварталы, свободные от туристической аренды. Именно этот пункт вызвал больше всего споров при подготовке документа: часть требований самоуправлений из проекта на одном из этапов исчезла, а затем вернулась в урезанном виде. По актуальному графику полноценные зоны запрета должны заработать не раньше 2029 года, а требования пожарной безопасности — только с 2031-го. За восемь лет этот сегмент рынка вырос в Польше почти на двести процентов, и именно этим объясняется осторожность законодателей: слишком резкое ограничение ударит по инвесторам и владельцам малого туристического бизнеса.
Что уже точно изменится, а что пока под вопросом
- Обязательная регистрация квартиры с номером в реестре — уже действует
- Штрафы за сдачу без регистрации — уже действуют, до 50 тысяч злотых
- Право дома простым большинством голосов запретить Airbnb — на стадии проекта
- Городские зоны, полностью свободные от посуточной аренды — отложены до 2029 года
- Требования пожарной безопасности для таких квартир — вступят в силу с 2031 года
Партийные разногласия и что будет дальше
Не все политические силы согласны с тем, что зоны запрета стоит откладывать на несколько лет. Партия “Польша 2050” уже объявила о намерении внести в Сейме поправки, возвращающие самоуправлениям право создавать полностью свободные от посуточной аренды территории уже сейчас, а не через несколько лет. Как заявила по этому поводу одна из представительниц правительства, соответствующий закон уже вышел сегодня из Совета министров, но окончательная судьба зон запрета решится только в ходе парламентских дебатов осенью.
Часто задаваемые вопросы
Может ли дом уже сейчас запретить соседу сдавать квартиру туристам?
Формально нет: действующая судебная практика на стороне владельца, а новые правила голосования большинством пока не приняты Сеймом.
Затронет ли реформа обычную долгосрочную аренду квартир?
Нет, новые требования касаются только сдачи жилья на срок менее тридцати дней через туристические платформы; долгосрочный найм ими не регулируется.
Что грозит владельцу, который не зарегистрирует квартиру в реестре?
Объявление могут удалить с площадки, а самому собственнику грозит административный штраф, который способен достигать пятидесяти тысяч злотых.
Когда заработают зоны, полностью свободные от Airbnb?
По действующему графику — не раньше 2029 года, хотя часть партий добивается более раннего введения этой нормы.
Жильцы польских многоквартирных домов действительно получат больше инструментов влияния на соседей, зарабатывающих на туристах, но случится это не одномоментно. Регистрация и штрафы уже работают, право дома голосовать за запрет — на подходе, а полноценные зоны без посуточной аренды остаются делом ближайших нескольких лет и во многом зависят от того, какая из партий продавит свою версию поправок в парламенте.
Список источников
- Первоначальный проект о согласии собственников
- Детали проекта UD312 и порядок голосования
- График вступления норм в силу
- Данные о штрафах и динамике рынка в ЕС
- Позиция партии Польша 2050 по зонам запрета
Аналитик и автор материалов о жизни и работе в Польше. Более 10 лет проживает в стране и специализируется на темах миграции, налогов и трудового права.
В своих публикациях объясняет сложные юридические и социальные вопросы простым и понятным языком для русскоязычной аудитории. Использует официальные польские источники (gov.pl, ZUS, Urząd Skarbowy), а также данные государственных и международных организаций.
